Dette er strategien bak Nordea Livs eiendsomsportelfølje

– Å finne potensiale er en av grunnsteinene i strategien vår, sier Nils Arne Gundersen.

Han har ledet Nordea Livs eiendomsportefølje i Norge siden 2011 og Sverige siden 2021. I dag består den av 21 næringseiendommer i de største norske byene. Porteføljen har en verdi på rundt 8,5 milliarder og er 100 prosent egenfinansiert. 

Da Gundersen tok over som porteføljeforvalter ble det gjort en dreining i strategien: Fra lange kontrakter med stabile leietakere til en mer opportunistisk tilnærming, med fokus på nettopp potensiale og utvikling.

Slik gjøres justeringer

– Potensiale kan bety så mye forskjellig, og varierer fra eiendom til eiendom. Det kan være å tilføre mer areal gjennom ombygging eller utbygging. Det kan være reforhandling av leiekontrakter for å få en høyere leiepris. Eller det kan være potensiale i form av å forbedre energikarakteren til et bygg, og dermed både øke attraktiviteten og redusere kostnader.

I likhet med resten av eiendomssektoren er beliggenhet også en av de viktigste ledestjernene når du driver med næringseiendom.

– En god beliggenhet handler om mange ulike ting. Alt fra mikrobeliggenhet, altså at det er et hyggelig område å besøke med gode servicetilbud, til gode transportmuligheter til og fra området. Vi følger derfor byutviklingsplanene til de største byene nøye. Hvor skal det bygges ut bedre kollektivtilbud, gjøres større utbyggingsprosjekter i regi av andre aktører og andre viktige faktorer som vil føre til at et område løftes og blir mer attraktivt.

Mange av eiendommene i porteføljen har vært i Nordea Livs eie i mange tiår, men fra tid til annen gjøres det justeringer. 

– Det kan være flere årsaker til dette. Noen ganger handler det om å balansere porteføljen mot Nordea Livs helhetlige porteføljestrategi. Andre ganger kan det handle om at potensialet er tatt ut, og vi har oppnådd det målet vi hadde da vi kjøpte eiendommen, og er fornøyde med den avkastningen vi har fått gjennom leieinntekter og verdiøkning etter utviklingsarbeidet vi har lagt ned. Vi har også noen ganger solgt når det har vært kjøpere som har tatt kontakt med ønske om å kjøpe en av eiendommene vi sitter på. Da er det en forutsetning at vi vurderer prisen som svært god.

Den daglige driften av porteføljen blir gjort av eiendomsselskapet Malling. De forvalter eiendommene og holder i leieforholdene, i tett samarbeid med Nordea Liv.

– Vi har et stort fokus på gode og stabile leietakere som ønsker å bli hos oss en stund, der vi kan utvikle eiendommene sammen med dem. Alle som ønsker å leie ett av våre bygg går gjennom en screeningprosess, og vi retter oss ofte mot store aktører. Blant leietakerne våre finner du blant annet en utdanningsinstitusjon og et konferansesenter.

Energifokus avgjørende for mange bedrifter

Gundersen peker på noen viktige drivere for porteføljen fremover.

– Noe av det mest interessante å følge med på i tiden som kommer er leieprisene. Det bygges få nye bygg i de store byene på grunn av de dyre byggekostnadene, og dette presser leieprisene oppover, sier han og fortsetter:

–  En annen viktig driver er et stadig økende fokus på bærekraft. Det blir stadig flere krav til selskaper rundt bærekraftsrapportering. For en typisk kunnskapsbedrift vil energiforbruket til kontorbygget de sitter i være det som primært vil gi karbonavtrykk – og være det stedet det er størst mulighet til å redusere dette avtrykket. Vi jobber svært mye med bærekraft og har de siste årene deltatt i Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) for å måle hvordan vi ligger an sammenlignet med andre aktører. I 2024 vant vi vår kategori, i konkurranse med mange nasjonale og internasjonale aktører. 

Hvem passer eiendomsinvesteringer for?

Eiendomsinvesteringer kan være et fint supplement til andre typer investeringer. Investerer du i en portefølje som Nordea Liv får du god eksponering mot både verdiutvikling og løpende leieinntekter, gjennom en portefølje av eiendommer med en markedsverdi på mellom 200 millioner og 1 millard kroner. Det gir tilgang til er marked som ofte er forbehold institusjonelle investorer.